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楼市是阶段性回暖 去库存仍是明年楼市主基调 date : 2014/11/17

在调控政策去行政化、成交量环比回升的推动下,房地产市场的悲观预期有所减弱,部分房企甚至断言“冬去春又来”。不过,楼市阶段回暖并不代表本轮调整的结束,在经济增速中枢下移、结构调整阵痛犹存的大背景下,应特别警惕楼市衰退的冲击波,去库存仍是明年楼市主基调。

综合各类研究机构、中介公司的数据来看,10月全国楼市成交呈环比回暖态势,同比降幅也在收窄,一线城市库存在连续8个月环比增长后首次出现下跌。然而,对楼市的这种阶段性波动我们应该有理性的认识。

首先,目前的回暖是结构性回暖。区域上,一线城市回暖迹象更为明显,二三线城市楼市销售仍较清淡;产品上,保障房、自住型商品房成为部分地区楼市成交主力,商品住宅成交仍处历史低位。

其次,目前的回暖是调控去行政化、房企低价促销的结果。2010年以来的限购、限贷、限价政策正逐步得到纠偏,向市场释放了被过紧调控错杀的部分购房需求,也传递了鼓励合理住房消费的政策信号,加之房企在资金压力下的被动降价促销,加速了部分资金入市。

再次,目前的回暖是阶段性的,可持续性待考,更难言会扭转房地产大周期调整趋势。从供求关系上看,房地产已在总量上步入供大于求阶段,一方面,劳动人口拐点已现,购房刚性需求大幅减少,老龄社会的到来宣告房地产快速增长期的结束;另一方面,住宅库存总量庞大,而且在现有统计口径之外还有大规模的小产权房存在,库存消化将是一个长期过程。从投资属性上看,有机构测算,一线城市商品房租金回报率均在2.5%以下,明显低于一年期存款利率,更不敌各种互联网金融产品收益率。在资本市场创新发展、各类资管产品层出不穷情况下,资金从楼市分流将更趋明显。

当然,城镇化仍将对房地产构成一定程度的支撑,但边际拉动效率在下降,再加上经济处于增速下台阶、结构再优化阶段,房地产也面临同样的结构调整压力。按照典型的房地产市场18-20年周期波动经验,从1999年起步的我国房地产周期已实现15年快速上涨,大幅超过经济增速及居民收入增长,内在调整压力较强。

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