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写字楼投资“吃软不吃硬” date : 2014/08/27

评价一幢写字楼品质的高低,有一个最简单而直观的办法就是看它已经入驻的企业类型和性质。

在对武汉写字楼产品进行市场价值分析时,我们看到不少的发展商、投资者仍在过度的关注项目地段、硬件配置、楼宇高度、建筑体量等传统要素。

作为写字楼市场价值保证及提升的重要因素之一——物业管理服务却一直未被得到足够的重视,甚至是一直被忽视。

从戴德梁行新近发布的《2013年上半年度房地产市场研究报告》的统计数据看,武汉市目前购买或租用高端写字楼的客户中占据绝大部分的主要为全国性企业和外资企业,这些类型的企业比较关注企业形象,物业租金承受能力比较强,因此他们除了对写字楼的硬件配置有较高要求外,同时对写字楼的软件配置的也有非常高要求,尤其是物业管理服务。

武汉欠缺国际化标准管理 细节决定好服务

“等待电梯的时间是否不超过30-40秒、空调的新风系统是否达到办公人数的标准、楼层的男女厕所的比例是否更具人性化。”一连串地发问过后,专家明确指出:优质写字楼在硬件配置方面是否注重细节,软件配置方面是否注重专业细致的服务,这对写字楼的价值都会产生直接的影响。

好的服务不分轻重和大小,关键着眼于细节,要体现人性化管理。试想一下,早间8:00-9:00,当你步入大堂,管理中心的管理层人员已经等候在大堂恭迎你,同时安管人员在大堂正门引导交通,客服人员在电梯厅疏导乘客;中午11:30-12:30,客服人员在大堂电梯厅及员工餐厅等区域疏导及问候你,为你营造一个高效、有序的环境。下午17:30-18:00,客服人员在写字楼大堂恭送你,感谢这一天你对他们服务的支持与帮助时,你一天的心情都会是美好的。

就目前武汉新近入市的写字楼来看,硬件配置并不差,但是却欠缺国际化标准的专业管理。他列举说,随着越来越多的外资跨国企业进驻武汉市场,这类型企业的办公需求与国内企业截然不同,就例如办公时间就有很大的差别。而目前武汉写字楼的管理模式基本沿用的是国内的传统的运作模式,并不能最大限度满足他们的实际需求。

现代楼宇的智能化程度不断提高,对于物管公司的要求也会越高。

“大家可能会留意到在北上广深一些高端的5A甲级写字楼,晚间10点时写字楼里依然楼灯火通明,大家可千万不要误会是以为忘记关灯了,其实有很多的外资跨国企业,如美国公司,他们的办公时间跟我们国内的企业是大有不同的,因此,对于有这种类型企业进驻的写字楼,应该提供的是一种24小时不间断服务的管理模式。”

武汉高端写字楼物管费为28-30元/平米/月

然而,高标准的物业服务,是否需要支付昂贵的物业管理费呢?

专家介绍说,目前武汉市高端写字楼物管费为28-30元/平米/月,完全可以承受这样的服务标准。

在高端写字楼实施高规格的物业管理服务,关键因素之一在于是否能根据项目自身的特性及需求制定合理的物业管理运作模式,并且在运行的过程中一方面严格进行成本控制,另一方面实行超前管理,防范管理风险,以最大限度保障业主及客户的利益。

除此之外,现有高端写字楼中有部分项目属于单一业权的性质,这类型的项目只租不售,业主方为了确保写字楼收益的最大化,会非常注重写字楼的可持续发展及价值提升,业主方会在向客户收取的租金中合理的划分出一部分用于项目的维护的改善,既能很好的保障写字楼的正常运行,更能实现写字楼的可持续发展,以确保更好的收益回报。”

专家表示,商业物管其实是对商业资产的管理。需要从商业项目的长远考虑,不仅要满足物业设施设备运行、维护和管理的需要,更要兼顾投资者的收益。实现客户价值和企业效益的同步增长。

在两者兼顾的同时,要考虑如何提升整个商用物业的价值,提高出租率。良好的物业管理,能够使物业保值增值,科学的资产管理,能够为客户创造价值。这也表明,商业物管公司需要深入地参与到商业项目的运营当中,是将商用物业当做一项资产在管理,所涵盖的内容也比住宅物管复杂得多。

地铁的开通对沿线写字楼租售影响不大

不少投资者认为,武汉地铁二号线的开通,将给地铁沿线写字楼会带来直接影响。对此,专家们并不赞同。“的确写字楼投资有几方面的因素确实被很多的投资者所关注,例如地段、交通、配套等,但据我观察,目前武汉开通不久的地铁二号线,暂时对沿线写字楼租售并没有产生较大的影响。”

专家认为,武汉市目前的写字楼较为集中在几个成熟的商圈,例如建设大道金融街商圈、武广商圈、中南商圈及一些新兴的商圈,但目前地铁二号线包括之前的轻轨一号线事实上并未能完全覆盖现有成熟商圈,而其他新兴商圈目前也处于一个培育阶段,还未能形成明显的影响,因此目前对写字楼的租售并未产生较大影响。

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